三大都市圈，房价泡沫大比拼！哪里最危险？

2017年3月10日，在环京楼市最热的时候，在中介、开发商、买房者、大小V，全都嗨翻天的时候，老杨却逆势而上、拍案而起，发布了一条惊市骇众的重磅观点：全国楼市泡沫最大的地区是环京，即将大跌、领跌全国！

点看原文知细节：当前全国楼市泡沫最大的地区，你知道吗！

如今，回头一看，这篇文章简直是价值万万金、楼市绝唱！

什么样的功力，才能做这出这样惊世骇俗，却又精准精妙的预言？

老杨深深的陶醉了……

如今，一年半过去了。环京房价跌到位了吗？环沪环深泡沫如何？

是该做些回顾与总结了！

先摘出一年半之前老杨在定性环京大泡沫文章中的数据。

比较几组数据：

距北京市中心30余公里的燕郊：房价 28000

距北京市中心45公里的香河廊坊：房价18000

距北京市中心50公里的固安： 房价18000

距北京市中心60多公里的永清： 房价12600

距上海市中心35公里左右的花桥：房价16000

距上海市中心60多公里的嘉善 ：房价 10000

比较可知: 距大都市中心相近的距离，环京房价比环沪房价，高出40%左右。

距离深圳市中心23公里的东莞凤岗：房价 16000

距离深圳市中心30公里东莞塘厦：房价 15000

距离深圳市中心35公里东莞清溪 ：房价 12000

距离深圳市中心50公里东莞东坑 ：房价 10000

由于深圳人口只人京沪的一半左右，距离要缩短一些，才有可比性：

可以拿廊坊的房价与塘厦相比，环京高出环深20%左右

可以拿永清的房价与清溪或东坑相比，环京高出环深10%左右

从这个纬度进行比对之后，老杨的结论是：环京房价泡沫，大于环沪和环深。（注意：上述各区域均价只是大概数据，仅供粗略对照）

站在2018年9月初，我们比较一下安居客二手房价数据。

注意，由于数据靠谱性难以精准判断，只能做大体比对。大家不要对数据于过吹毛求疵。

2017年3月预测环京大泡沫的文章中，同样采用的是安居客的数据，并没妨碍老杨做出正确的研判！逻辑最重要！

二手房数据，链家的比较靠谱，但链家覆盖的城市有限，没办法做大跨度的地区比较性研究。望大家理解包涵。

环京地区，廊坊市区次安有房价，由2015年6700元，涨至2017年4月的22000元见顶，上涨228%。

如今回落至15000元，相较高点下跌32%。

即便下跌之后，当前价格仍比2015年上涨124%。

至于燕郊、香河、固安，跌幅更大些……

这些地方投资投机客太多，而廊坊市区毕竟自住客也不少。

环沪地区，昆山花桥房价，由2015年的8000元，涨至如今的高位的14000元，累计上涨75%。不过，我感觉花桥的房价有所低估，16000元可能更合理。

其间经历了两年的盘整，但今年反弹再涨了些。

环沪地区，嘉善房价，由2015年末的5700元，涨至如今的13100元，累计上涨130%。

今年以来高位盘整。

环深地区，塘厦房价，由2015年四季度的10000元，涨至当前的18000元，累计上涨80%。

2018年以来，高位盘整。

环深地区，惠阳房价，由2015年四季度的5700元，涨至当前的10200元，累计上涨79%。

过去一年高位盘整 。

从2017年3月预警环京泡沫全国第一，至今已经一年半了。回顾和总结一下，三大都市圈的房价与泡沫现状：

比较2018年8月的二手房价数据（括号中的涨跌是相对于2017年3月）：

环京地区：

三河（燕郊为主）：距北京市中心40公里：房价 20000 （降8000）            

香河：距北京市中心50公里： 房价13000（降8000）   

廊坊：距北京市中心45公里：房价 15000（降3000）

固安：距北京市中心50公里：房价 15000（降3000）

永清：距北京市中心60多公里： 房价10000（降2600）

环沪地区：

昆山：距上海市中心45公里（花桥35公里） 房价：16000  

花桥：距上海市中心35公里：房价16000                                           

嘉善：距上海市中心60多公里：房价 14000（升4000）                             

环深地区：

东莞凤岗：距离深圳市中心23公里：房价 20000 （升4000）                  

东莞塘厦：距离深圳市中心30公里：房价 18000  （升3000）

东莞清溪：距离深圳市中心35公里：房价  15000  （升3000）

惠州惠阳：距离深圳市中心45公里：房价  11000（升4000）

惠州大亚湾：距离深圳市中心60公里： 房价 11000（升4000）

2017年3月的比较结论：

距大都市中心相近的距离，环京房价比环沪房价，高出40%左右。

可以拿廊坊的房价与塘厦相比，环京高出环深20%左右。

基于2018年8月的房价，三者比较后的结论：

环京与环沪相比，价格水平基本相当。当前环沪略有泡沫，环京泡沫仍有小部分没挤出。

环深房价上涨之后，环京房价下跌之后，环深房价水平略高于环京。当前环深泡沫已略大于环京。

另外，再考虑到所在区域的投资投机性购房者比重，基本可以判定：

环沪的嘉善泡沫最大，环深的大亚湾有一定程度的泡沫程度， 环深的东莞略有泡沫。

未来两年，预计嘉善房价跌三成，大亚湾跌二成，东莞跌15%。

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